Αποτελέσματα αναζήτησης

Ερωτήσεις Σχετικά με τη Διαχείριση

Posted by mesitikianadomisi_n69ar8h1 on Οκτώβριος 7, 2018
| 0

  1. Ποια είναι τα καθήκοντα του διαχειριστή της πολυκατοικίας;
  2. Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;
  3. Ο ενοικιαστής ενός διαμερίσματος μετακόμισε χωρίς να εξοφλήσει τα κοινόχρηστά του. Τι γίνεται σ’ αυτή την περίπτωση;
  4. Τι γίνεται σε περίπτωση που ο διαχειριστή της πολυκατοικίας αρνείται να δώσει λογαριασμό για τα κοινόχρηστα ή παρουσιάζει αποδείξεις δαπανών που δεν είναι νόμιμες;
  5. Παρότι μου έχει ανατεθεί η διαχείριση από την συνέλευση, ο προηγούμενος διαχειριστής δεν μου παραδίδει γιατί λέει ότι διαφωνούν δύο συνιδιοκτήτες. Είναι σωστό;
  6. Η πολυκατοικία μας έχει αναθέσει σε εταιρία την διαχείριση και πρόσφατα έμαθα ότι δεν υπάρχει κάποιο συμφωνητικό ή έστω κάποιο χαρτί που να δηλώνει τις υποχρεώσεις του γραφείου απέναντι μας.
  7. Πιστεύω ότι η καθαρίστρια της πολυκατοικίας μας δεν κάνει σωστά την δουλειά της. Για τον λόγο αυτό δεν θέλω να πληρώσω αυτό που μου αναλογεί από τον μισθό της. Μπορώ να το κάνω;
  8. Μπορεί διαχειριστής να μην μου επιτρέψει να κάνω προσωπικό έλεγχο των αποδείξεων δαπανών (πετρέλαιο κ.τ.λ.); Μπορώ να ζητήσω να βγάλω φωτοαντίγραφα των αποδείξεων; Είμαι υποχρεωμένος να πληρώσω κοινόχρηστα για τα οποία δεν υπάρχουν θεωρημένες-νόμιμες αποδείξεις; Επίσης ο διαχειριστή παραγγέλνει και παραλαμβάνει πετρέλαιο μόνος του χωρίς την παρουσία άλλων ενοίκων. Μετά από έλεγχο διαπιστώθηκε έλλειμμα στην ποσότητα που παραλήφθηκε με τον τρόπο αυτό. Τι πρέπει να κάνουμε;

Ποια είναι τα καθήκοντα του διαχειριστή της πολυκατοικίας;

Ο διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος των συνιδιοκτητών για την διαχείριση των κοινοχρήστων πραγμάτων ενός κτηρίου.
Η εντολή στον διαχειριστή δίδεται από την συνέλευση των συνιδιοκτητών, που συγκαλείται σύμφωνα με τον κανονισμό και το αντικείμενο της εντολής αυτής δηλαδή οι αρμοδιότητες του διαχειριστή προσδιορίζονται επίσης από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε γενικές γραμμές όμως οι αρμοδιότητες αυτές είναι:

  • Εξόφληση όλων των λογαριασμών κοινοχρήστων δαπανών , όπως ΔΕΗ, ύδρευσης, καθαριότητας, πετρελαίου κλπ.
  • Επίβλεψη των τακτικών (π.χ. καθαριότητα) και εκτάκτων εργασιών (π.χ. επισκευή των βλαβών) στους κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις του κτηρίου.
  • Κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και έκδοση αναλυτικού λογαριασμού για κάθε διαμέρισμα χωριστά, ανάλογα με τα χιλιοστά συμμετοχής του.
  • Είσπραξη των οφειλών των διαμερισμάτων.
  • Έλεγχος του αποθέματος και προμήθεια του πετρελαίου θέρμανσης κατά τους χειμερινούς μήνες.
  • Φροντίδα για τα διοικητικά θέματα όπως προβλέπει ο κανονισμός, δηλαδή σύγκληση συνέλευσης του κτιρίου αν υπάρξει ανάγκη και τήρηση των πρακτικών της.
  • Γρήγορη ανταπόκριση όταν οι ένοικοι ζητούν την παρέμβασή του για την αποκατάσταση κάποιας ζημιάς ή βλάβης.

Πρακτικά τώρα, ο διαχειριστής είναι το εκτελεστικό όργανο και αφεντικό του είναι η συνέλευση της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής όμως, εκτός ακραίων περιπτώσεων, πρέπει να αφήνεται απερίσπαστος να εκτελεί τα καθήκοντά του σύμφωνα με την κρίση του. Οι συνιδιοκτήτες πρέπει να κατανοήσουν ότι ο διαχειριστής δεν υφίσταται για να ικανοποιεί τα καπρίτσια λίγων , αλλά για να υπηρετεί τα συμφέροντα όλων των ενοίκων. Από την άλλη μεριά ο διαχειριστής πρέπει να αφιερώνει χρόνο για το κτήριο, να ακούει τις γνώμες των συγκατοίκων του αλλά να ενεργεί πάντα κατά την κρίση του και με γνώμονα το μακροπρόθεσμο συμφέρον των πολλών. Ακόμα να φροντίζει να υπάρχει διαφάνεια σε όλες του τις ενέργειες και να μπορεί να αιτιολογήσει τις πράξεις του όταν του ζητηθεί.

Τι γίνεται αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα;

Το δυσκολότερο καθήκον ενός διαχειριστή είναι η είσπραξη των κοινοχρήστων. Επειδή η πρόληψη είναι πάντα καλύτερη από την θεραπεία ο διαχειριστής πρέπει να φροντίζει οι χρεώσεις να είναι καθαρές διαφανείς και αιτιολογημένες. Κάθε απορία πρέπει να επιλύεται άμεσα και πειστικά. Η κατανομή των δαπανών πρέπει να γίνεται όσο είναι δυνατόν ομαλά για να μην παρουσιάζονται μήνες με τεράστιες χρεώσεις και άλλοι με μηδαμινές. Ακόμα ο διαχειριστής πρέπει να είναι ευγενικός αλλά επίμονος όταν ζητάει την έγκαιρη εξόφληση των δαπανών. Όσο η οφειλή συσσωρεύεται, τόσο δυσκολότερη είναι ή είσπραξή της.

Αν παρ’ όλα αυτά κάποιος από τους ιδιοκτήτες αρνείται την εξόφληση της οφειλής του, ο διαχειριστής οφείλει να τον παραπέμψει στην συνέλευση των συνιδιοκτητών και να αφήσει αυτήν να αποφασίσει για τις περαιτέρω ενέργειες, οι οποίες ενίοτε φτάνουν και στα δικαστήρια. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης που δυστροπεί καλείται να εξοφλήσει το ποσό προσαυξημένο με τα έξοδα είσπραξης του, τους τόκους υπερημερίας και την ποινική ρήτρα αν προβλέπεται τέτοια από τον κανονισμό.

Ο ενοικιαστής ενός διαμερίσματος μετακόμισε χωρίς να εξοφλήσει τα κοινόχρηστά του. Τι γίνεται σ’ αυτή την περίπτωση;

Υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας του κτηρίου για οποιεσδήποτε οφειλές ενός διαμερίσματος είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Γι΄ αυτό λοιπόν τα οφειλόμενα κοινόχρηστα της περίπτωσης αυτή πρέπει να κληθεί να πληρώσει ο ιδιοκτήτης.
Γι’ αυτό λοιπόν καλό είναι πρίν την αναχώρηση ενός ενοικιαστή ο ίδιος σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη πρέπει να ζητηθεί έγγραφη εκκαθάριση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας (όπως και από ΔΕΗ κ.λπ.) για να αποφευχθούν προβλήματα.

Τι γίνεται σε περίπτωση που ο διαχειριστή της πολυκατοικίας αρνείται να δώσει λογαριασμό για τα κοινόχρηστα ή παρουσιάζει αποδείξεις δαπανών που δεν είναι νόμιμες;

Το θέμα αυτό πρέπει να συζητηθεί σε συνέλευση όπου θα ζητηθεί από τον διαχειριστή να λογοδοτήσει. Αν ο διαχειριστής αμελεί να προκηρύξει συνέλευση, συνήθως ο κανονισμός προβλέπει ότι ένα ορισμένο ποσοστό των συνιδιοκτητών μπορεί να προκηρύξει νόμιμα συνέλευση στην θέση του διαχειριστή.
Σε περίπτωση που τα πράγματα είναι σοβαρά μπορείς ακόμη να καταφύγεις στα δικαστήρια. Μια σχετική δικαστική απόφαση (ΜΠρ Αθ 9706/1981 – ΕΔΠ 1983,44) προβλέπει ότι: Ο διαχειριστής μπορεί να ανακληθεί με δικαστική απόφαση ύστερα από αγωγή συνιδιοκτήτη αν κριθεί ότι είναι υπαίτιος απιστίας ή βαρύτατης αμελείας.

Παρότι μου έχει ανατεθεί η διαχείριση από την συνέλευση, ο προηγούμενος διαχειριστής δεν μου παραδίδει γιατί λέει ότι διαφωνούν δύο συνιδιοκτήτες. Είναι σωστό;

Εάν η συνέλευση η οποία σας όρισε διαχειριστή έγινε σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από τον κανονισμό, τότε νόμιμος διαχειριστής είσαι εσύ πλέον και ο προηγούμενος πρέπει να σου παραδώσει άμεσα την διαχείριση και όλα τα σχετικά. Αν κάποιοι συνιδιοκτήτες διαφώνησαν και μειοψήφησαν στην συνέλευση, αυτό δεν αλλάζει την απόφαση η οποία λαμβάνεται με πλειοψηφία. Είναι αυτονόητο ότι για να ισχύει η απόφαση μια συνέλευση, αυτή πρέπει να έχει συγκληθεί και διεξαχθεί ακριβώς όπως προβλέπει ο κανονισμός.

Η πολυκατοικία μας έχει αναθέσει σε εταιρία την διαχείριση και πρόσφατα έμαθα ότι δεν υπάρχει κάποιο συμφωνητικό ή έστω κάποιο χαρτί που να δηλώνει τις υποχρεώσεις του γραφείου απέναντι μας.

Το “χαρτί” πού ορίζει τα καθήκοντα τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα του διαχειριστή της πολυκατοικίας, είτε αυτός είναι ένας από τους συνιδιοκτήτες, είτε κάποια εταιρία, είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Όσον αφορά την ανάθεση, αρκεί να συνταχθεί ένα απλό πρακτικό γενικής συνέλευσης, το οποίο να αναθέτει την διαχείριση στο γραφείο. Αν δεν υπάρχει τέτοιο πρακτικό και αν γενικά ποτέ δεν κρατούσατε έγγραφα πρακτικά στις συνελεύσεις της πολυκατοικίας σας, τότε μπορεί να θεωρηθεί ότι η ανάθεση είναι νόμιμη, η θέση όμως του γραφείου είναι πολύ επισφαλής σε περιπτώσεις αμφισβήτησης από δυστροπούντες ενοίκους.

Πιστεύω ότι η καθαρίστρια της πολυκατοικίας μας δεν κάνει σωστά την δουλειά της. Για τον λόγο αυτό δεν θέλω να πληρώσω αυτό που μου αναλογεί από τον μισθό της. Μπορώ να το κάνω;

Σου συνιστώ να εξετάσεις αν η χρέωση και η κατανομή της συγκεκριμένης δαπάνης είναι σωστή σύμφωνα με τον κανονισμό. Αν ναι, τότε πρέπει να την πληρώσεις. Ο σωστός τρόπος για να θέσης το ζήτημα είναι στην γενική συνέλευση όπου θα πεις την άποψή σου και θα ζήτησης να ληφθούν κατάλληλα μέτρα, ή και να αλλάξετε καθαρίστρια. Κατόπιν θα ληφθεί απόφαση με πλειοψηφία την οποίας θα πρέπει να σεβαστείς.

Μπορεί διαχειριστής να μην μου επιτρέψει να κάνω προσωπικό έλεγχο των αποδείξεων δαπανών (πετρέλαιο κ.τ.λ.); Μπορώ να ζητήσω να βγάλω φωτοαντίγραφα των αποδείξεων; Είμαι υποχρεωμένος να πληρώσω κοινόχρηστα για τα οποία δεν υπάρχουν θεωρημένες-νόμιμες αποδείξεις; Επίσης ο διαχειριστή παραγγέλνει και παραλαμβάνει πετρέλαιο μόνος του χωρίς την παρουσία άλλων ενοίκων. Μετά από έλεγχο διαπιστώθηκε έλλειμμα στην ποσότητα που παραλήφθηκε με τον τρόπο αυτό. Τι πρέπει να κάνουμε;

Οι περισσότεροι κανονισμοί (όπως και η απλή λογική) επιβάλουν στον διαχειριστή να αιτιολογεί στους ενοίκους τις δαπάνες σε ορισμένα τακτικά διαστήματα. Στα διαστήματα αυτά ο διαχειριστής πρέπει να παρουσιάζει τις δαπάνες και να τις αιτιολογεί με κάθε τρόπο στους ενοίκους οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν. Πέραν τούτου έχεις δικαίωμα να ζητήσεις διευκρινήσεις και αποδεικτικά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένων των νόμιμων παραστατικών, και αν δεν σου επιδειχτούν ή δεν είναι ικανοποιητικά, να καταφύγεις στα αρμόδια δικαστήρια. Πριν απ’ αυτό, φυσικά , καλό είναι να συζητηθούν όλα τα παραπάνω στην συνέλευση των συνιδιοκτητών, η οποία θα πρέπει να ζητήσει από τον διαχειριστή να σέβεται ορισμένες αρχές όπως παράδοση πετρελαίου με παρουσία των ενοίκων, θεωρημένα παραστατικά δαπανών κ.λ.π. Αν ο διαχειριστής αρνηθεί να συγκαλέσει έκτακτη συνέλευση, ο κανονισμός συνήθως προβλέπει διαδικασία με την οποία άλλοι συνιδιοκτήτες μπορούν να το κάνουν.
Η δική μας πρακτική σαν επαγγελματίες διαχειριστές είναι να τοιχοκολούνται ΠΑΝΤΑ φωτοτυπίες των παραστατικών ΟΛΩΝ των δαπανών μαζί με την μηνιαία συγκεντρωτική κατάσταση κοινοχρήστων, αλλά και να επιτρέπουμε ανά πάσα στιγμή τον έλεγχο των παραστατικών των μετρήσεων και των λοιπών στοιχείων από οποιονδήποτε ένοικο το επιθυμεί. Τα παραστατικά και όλα τα σχετικά στοιχεία (μετρήσεις κ.α.) είναι τακτοποιημένα και νοικοκυρεμένα κατά μήνα στον σχετικό φάκελο, για να μπορεί να γίνει εύκολα λεπτομερής έλεγχος. Ακόμη δεν παραδίδουμε ΠΟΤΕ πετρέλαιο χωρίς την παρουσία και τον έλεγχο τουλάχιστον ενός ενοίκου της πολυκατοικίας. Καλό είναι αυτά τα απλά (και αυτονόητα) πράγματα να τηρούνται απ’ όλους για να μην παρουσιάζονται τέτοιου είδους προβλήματα.

Απαντήστε κάτι

Your email address will not be published.

  • Περισσότερες επιλογές

    Περισσότερα κριτήρια
  • Ακίνητα Ανά Κατηγορία

Σύγκριση