Μεταβίβαση Ακινήτου – Δικαιολογητικά

Η διαδικασία μεταβίβασης ενός ακινήτου είναι συχνά περίπλοκη και χρειάζεται χρόνο. Διέπεται από αυστηρούς κανόνες και απαιτεί τη συμβολή πολλών επαγγελματιών.

Μάθε ποια έγγραφα χρειάζεσαι και επικοινώνησε μαζί μας για βοήθεια. Η οργάνωση των απαραίτητων εγγράφων μπορεί να επιταχύνει τη διαδικασία.

Μεταβίβαση ακινήτου (διαμερίσματος/οικοπέδου κλπ): Τι είναι;

Η μεταβίβαση ακινήτου αποτελεί μια νομικά δεσμευτική πράξη, υπογεγραμμένη από δύο μέρη, είτε φυσικά είτε νομικά πρόσωπα. Το κύριο αντικείμενο αυτής της πράξης είναι η μεταφορά του τίτλου της ιδιοκτησίας ενός ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή.

Για την επιτυχή ολοκλήρωση της μεταβίβασης, απαιτείται η συνεργασία πολλών ειδικευμένων επαγγελματιών, όπως είναι ο μηχανικός, ο συμβολαιογράφος, ο λογιστής και ο δικηγόρος. Μέσω της συνεργασίας αυτής γίνεται πλήρης νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί, αφού βέβαια γίνει η συγκέντρωση όλων των απαραίτητων εγγράφων και πιστοποιητικών.

Η ίδια συμβολαιογραφική πράξη που τελείται κατά την αγοραπωλησία ενός ακινήτου, υπογράφεται και στις περιπτώσεις δωρεάς, κληρονομιάς και γονικής παροχής. Επιπλέον, η νομοθεσία απαιτεί την καταχώρηση της μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο, χρησιμοποιώντας τα επίσημα έντυπα που ορίζει ο νόμος, μετά την υπογραφή των συμβολαίων.

Δικαιολογητικά για μεταβίβαση ακινήτου: Τι χαρτιά χρειάζονται.

Βασικά δικαιολογητικά:

1. Τίτλος ιδιοκτησίας/κτήσης:
   Ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι το νομικό έγγραφο που πιστοποιεί την κυριότητα ενός ακινήτου. Συνήθως προκύπτει από μια συμβολαιογραφική πράξη, αλλά μπορεί επίσης να βασίζεται σε δικαστική απόφαση ή άλλες πράξεις. Αυτός ο τίτλος χρησιμοποιείται για να επαληθεύσει τα δικαιώματα του τρέχοντος ιδιοκτήτη κατά την μεταβίβαση του ακινήτου. Μετά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, εκδίδεται ένας νέος τίτλος στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη.
2. Οικοδομική Άδεια:
   Είναι το έγγραφο που επιβεβαιώνει τη νομιμότητα μιας κατασκευής. Χωρίς αυτό, η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη και δεν μπορεί να μεταβιβαστεί. Είναι βασικό έγγραφο σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου.
3. Φωτοτυπίες Ταυτοτήτων, ΑΦΜ και ΔΟΥ Εισοδήματος:
   Είναι τα έγγραφα που θα ζητηθούν από τον συμβολαιογράφο για την τυποποίηση της μεταβίβασης. Χρησιμοποιούνται για την ταυτοποίηση των συμβαλλόμενων και τον έλεγχο των φορολογικών τους υποχρεώσεων.

Δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου από τον Μηχανικό

Είναι συχνό φαινόμενο να υπάρχουν ανακρίβειες στα επίσημα έγγραφα, κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα και διορθώσεις. Αυτές οι διορθώσεις μπορεί να επηρεάσουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου και, κατ’ επέκταση, τους φόρους που θα πρέπει να πληρώσετε.
Ο μηχανικός σας βοηθά να διαπιστώσετε και να τακτοποιήσετε τυχόν αυθαιρεσίες ή αποκλίσεις. Έπειτα, κατόπιν ολοκλήρωσης του τεχνικού ελέγχου, πρέπει να διορθώσετε τυχόν λάθη στην καταγραφή της επιφάνειας του ακινήτου σας χρησιμοποιώντας αυτήν την πλατφόρμα εδώ

Ο μηχανικός μπορεί να σας βοηθήσει να προετοιμάσετε και να συλλέξετε διάφορα τεχνικά έγγραφα για το ακίνητο, όπως:

1. Τοπογραφικό διάγραμμα:
   Ένα πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου είναι ένα γραφικό έγγραφο που δείχνει σαφώς όλες τις λεπτομέρειες ενός οικοπέδου ή γεωτεμαχίου. Αυτό περιλαμβάνει τα υπάρχοντα κτίρια, τα όρια του τεμαχίου γης, την αρίθμηση των γωνιών του οικοπέδου και τις συντεταγμένες τους βάσει του συστήματος ΕΓΣΑ ’87. Επιπλέον, το διάγραμμα θα δείξει τις διαστάσεις των ορίων του οικοπέδου και των κτιρίων που βρίσκονται σε αυτό.
   Αν το ακίνητο έχει κάθετες ή οριζόντιες ιδιοκτησίες, όπως διαμερίσματα, το διάγραμμα θα περιλαμβάνει επίσης τα όρια αποκλειστικής χρήσης και έναν πίνακα που δείχνει τις σχέσεις ανάμεσα σε αυτές τις ιδιοκτησίες. Τέλος, θα περιέχει μια δήλωση από τον μηχανικό που το συνέταξε, αναφορικά με την αρτιότητα της κατάστασης του ακινήτου.
2. Έγγραφο Τακτοποίησης Αυθαιρεσιών στο Ακίνητο:
   Αυτό το έγγραφο είναι απαραίτητο όταν υπάρχουν παρανομίες ή αυθαίρετες κατασκευές στο ακίνητο. Εκδίδεται από εξειδικευμένο μηχανικό και μπορεί είτε να είναι ανεξάρτητο έγγραφο είτε να ενσωματώνεται στην βεβαίωση πολεοδομικής νομιμότητας. Επιβεβαιώνει την τακτοποίηση των παρανομιών και την εξόφληση των αντίστοιχων προστίμων.
3. Βεβαίωση Πολεοδομικής Νομιμότητας:
   Απαραίτητο δικαιολογητικό για τη μεταβίβαση ακινήτου, το οποίο επικυρώνει την απουσία αυθαίρετων ή παράνομων κατασκευών που επηρεάζουν τη δόμηση του ακινήτου. Στην περίπτωση που υπάρχουν τέτοιες κατασκευές, το έγγραφο πιστοποιεί την τακτοποίησή τους.
4. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου:
   Είναι ένα “ψηφιακός φάκελος” που συγκεντρώνει όλες τις σχετικές πληροφορίες του κτιρίου ή της ακίνητης ιδιοκτησίας. Η μεταβίβαση του ακινήτου δεν είναι δυνατή χωρίς αυτή την ταυτότητα, καθώς είναι υποχρεωτική η έκδοσή της.

Ενεργειακό Πιστοποιητικό ή Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ):
Το Ενεργειακό Πιστοποιητικό ή Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι το έγγραφο που κατατάσσει τα ακίνητα σε ενεργειακές κατηγορίες. Η κατάταξη πραγματοποιείται σε μια κλίμακα από το Α έως το Η, αντιπροσωπευτική της ενεργειακής κατάστασης του ακινήτου. Tο πιστοποιητικό υποδεικνύει την ενεργειακή κλάση του ακινήτου και είναι απαραίτητο για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας.
Σημειώνεται ότι με βάση την εγκύκλιο του ΥΠΕΝ, το ΠΕΑ είναι απαραίτητο σε κάθε ανάρτηση αγγελίας διαφήμισης πώλησης ή μίσθωσης. Επομένως, πριν προχωρήσεις στην ανάρτηση της αγγελίας του ακινήτου σου θα πρέπει να ολοκληρώσεις την έκδοση του ενεργειακού πιστοποιητικού. Ακόμα και αν βρεις αγοραστή χωρίς να προωθήσεις το ακίνητο σου, το ΠΕΑ θα σου ζητηθεί από τον συμβολαιογράφο για τη διεκπεραίωση της μεταβίβασης.

Ο ρόλος του συμβολαιογράφου

Στη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου, ο συμβολαιογράφος έχει καίριο ρόλο και η παρουσία του είναι απαραίτητη, σύμφωνα με το νόμο. Ο συμβολαιογράφος είναι υπεύθυνος για την οργάνωση και συλλογή όλων των απαιτούμενων εγγράφων που είναι απαραίτητα για να ολοκληρωθεί η συναλλαγή.

Στο διάστημα της διαδικασίας, ο συμβολαιογράφος διατηρεί στενή επαφή με όλες τις εμπλεκόμενες πλευρές. Αυτό βοηθά στην επίλυση οποιωνδήποτε ζητημάτων ή ασάφειών που μπορεί να εμφανιστούν κατά τη διάρκεια της συναλλαγής. Το τελικό συμβόλαιο διαμορφώνεται και υπογράφεται στο γραφείο του συμβολαιογράφου.

Όσον αφορά το κόστος, ο αγοραστής χρεώνεται για τις υπηρεσίες του συμβολαιογράφου, καθώς και για τυχόν επιπλέον έξοδα όπως τέλη, χαρτόσημα και άλλα. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου καθορίζεται συνήθως ως ένα ποσοστό της τιμής του ακινήτου που αναφέρεται στο συμβόλαιο. Σε περιπτώσεις όπως δωρεές ή κληρονομιές, όπου δεν υπάρχει χρηματική ανταλλαγή, η αμοιβή του συμβολαιογράφου βασίζεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου από τον Συμβολαιογράφο

Για την μεταβίβαση ακινήτου, ο συμβολαιογράφος βοηθάει να συγκεντρωθούν τα εξής δικαιολογητικά:

1. Φορολογική Ενημερότητα:
   Αποδεικνύει τις ανοιχτές οφειλές προς το κράτος. Απαραίτητη για τη μεταβίβαση ακινήτου.
   Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να εκδώσει το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας Taxisnet. Για την έκδοση μέσω Taxisnet θα πρέπει:
   Οι συνολικές βεβαιωμένες και ληξιπρόθεσμες οφειλές να μην υπερβαίνουν τα 30 €
   Και οι συνολικές βεβαιωμένες μη ληξιπρόθεσμες οφειλές να μην υπερβαίνουν τα 5.000 €
   Σε διαφορετική περίπτωση, το πιστοποιητικό πρέπει να ληφθεί από την αρμόδια ΔΟΥ και συνήθως διευθετείται από τον συμβολαιογράφο. Σε περίπτωση που υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές, ο συμβολαιογράφος ενδέχεται να τις παρακρατήσει από το ποσό της αγοράς και να τις προωθήσει στις αρμόδιες αρχές.
2. Ασφαλιστική Ενημερότητα:
   Δείχνει τις οφειλές προς ασφαλιστικούς φορείς όπως ο ΕΦΚΑ. Σημαντική για αυτοαπασχολούμενους κατά τη μεταβίβαση.
   Μπορείς να ελέγξεις το Αποδεικτικό Ασφαλιστικής Ενημερότητας σου με τη χρήση των προσωπικών σου κωδικών Taxisnet. Αν είσαι ασφαλιστικά ενήμερος, τότε μπορείς να εκδόσεις το πιστοποιητικό και μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας.
   Όταν υπάρχουν ασφαλιστικές οφειλές, η έκδοση Αποδεικτικού Ασφαλιστικής Ενημερότητας πραγματοποιείται χειρόγραφα από την αρμόδια υπηρεσία Κ.Ε.Α.Ο. Αυτό συμβαίνει διότι απαιτείται έλεγχος περί των οφειλών. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση έκδοσης Βεβαίωσης Οφειλής με παρακράτηση του τιμήματος της μεταβίβασης.
   Θα πρέπει να συμβουλευτείς τον συμβολαιογράφο σου, αναφορικά με τη διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθήσεις, προκειμένου να αποκτήσεις αυτό το έγγραφο για τη διασφάλιση οφειλών για τη μεταβίβαση ακινήτου.
3. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ:
   Αποδεικνύει την σωστή δήλωση του ακινήτου στις φορολογικές δηλώσεις Ε9 και ότι δεν οφείλεται ΕΝΦΙΑ.
   Για την έκδοση του πιστοποιητικού απαιτείται ταυτοποίηση των στοιχείων του ακινήτου με τα αντίστοιχα στοιχεία των δηλώσεων Ε9 του φορολογούμενου. Αν παρατηρηθούν αναντιστοιχίες ή λάθη, θα πρέπει να προηγηθεί η διόρθωση των δηλώσεων και έπειτα η έκδοση του πιστοποιητικού. Σημειώνεται πως και το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω Taxisnet.
4. Βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ:
   Απαιτείται από το δήμο και αφορά τέλος που επιβάλλεται στο ακίνητο. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) αποτελεί μια δημοτική υποχρέωση που επιβαρύνει κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου. Ουσιαστικά, η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας υπόκειται περαιτέρω σε φόρο ακίνητης περιουσίας. Στην περίπτωση μεταβίβασης, ο τρέχων ιδιοκτήτης οφείλει να λάβει βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ από το δήμο για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Υπάρχει η δυνατότητα υποβολής ηλεκτρονικής αίτησης στους δήμους για τη χορήγηση βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ.
5. Φόρος Μεταβίβασης (ΦΜΑ):Το 3% της αξίας του ακινήτου, πληρώνεται από τον αγοραστή. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) είναι ο φόρος που επιβάλλει το κράτος σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου, ή πιο συγκεκριμένα σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα. Τυπικά διαμορφώνεται στο 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου και οφείλεται από τον αγοραστή. Έτσι, πριν τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης, τα συμβαλλόμενα μέρη υποβάλλουν ηλεκτρονικά κοινή δήλωση ΦΜΑ, μέσω της πλατφόρμας myProperty. Μόνο αφού καταβληθεί το αντίστοιχο ποσό, ο συμβολαιογράφος μπορεί να προχωρήσει στην ολοκλήρωση της διαδικασίας μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας
6. Πιστοποιητικό για φόρους κληρονομιάς / δωρεάς / γονικής παροχής:
   Επιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν οφειλές σε τέτοιους φόρους. Το Πιστοποιητικό αρ.105 Ν. 2961/2001αποδεικνύει ότι ο τρέχων ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν οφείλει κάποιον από τους εξής φόρους: φόρο κληρονομιάς, φόρο δωρεάς, ή φόρο γονικής παροχής. Για τον έλεγχο τυχόν ανεξόφλητων οφειλών του κληρονόμου, δωρεοδόχου ή τέκνου, εξετάζονται οι σχετικές δηλώσεις φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής αντίστοιχα.

   ---

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ): Είναι ένας φόρος που επιβάλλει το κράτος κατά την αγοραπωλησία ακινήτων. Ο αγοραστής του ακινήτου είναι υπεύθυνος για την πληρωμή του.
• Σκοπός: Συλλογή δημόσιων εσόδων για το κράτος.
• Εξαιρέσεις: Δεν εφαρμόζεται σε δωρεές, γονικές παροχές, κληρονομιές.
• Δήλωση: Υποβάλλεται στη Δ.Ο.Υ. της χωρικής αρμοδιότητας του ακινήτου ή ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myProperty.
• Υπολογισμός: ΦΜΑ = Συντελεστής ΦΜΑ x Φορολογητέο Ποσό. Συνήθως, ο συντελεστής είναι 3% της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.
• Φορολογητέο Ποσό: Είναι η μεγαλύτερη αξία ανάμεσα στην αντικειμενική αξία και την τιμή πώλησης του ακινήτου.